COVID-19: LOCAZIONI NON ABITATIVE E LA RESPONSABILITA’ IN CASO DI MANCATO PAGAMENTO

Le soluzioni offerte dal D.L. n.18/20 “Cura Italia” e dalle norme codicistiche

La legislazione d’emergenza che impatta sul tema (cd. decreto “Cura Italia”) introduce una particolare attenuazione delle responsabilità del debitore dovuta a causa di forza maggiore in quanto connessa a un comportamento tipico attivo dell’agente, vale a dire “il rispetto delle misure di contenimento”.

L’articolo cui mi riferisco è l’art. 91, il quale prevede che “Il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.

Tale norma implica che l’obbligo – imposto autoritativamente dallo Stato – di restare in casa isolati, di fermare attività produttive non indispensabili, di chiudere negozi, per rispettare le misure di sicurezza, può essere fatto valere come motivo che esclude l’inadempimento perché causa di forza maggiore, o di impossibilità sopravvenuta, e può evitare risarcimenti e penali, dovuti da chi non ha potuto rispettare gli impegni. Si tratterà quindi di verificare in concreto se ritardi o inadempimenti contrattuali (causa potenziale di risoluzione contrattuale) siano fondati sull’obbligo coattivo di rispettare le odierne misure.

Oltre all’art.91, previsto dal d.l. n.18/20, anche il codice civile prevede varie norme che contengono principi, fino ad oggi poco usati, ma che adesso potrebbero divenire determinanti in molti rapporti contrattuali, fra cui principalmente i contratti di locazione commerciale: la causa di forza maggiore e l’impossibilità o l’eccessiva onerosità sopravvenuta nei contratti. Gli articoli di riferimento sono l’art. 1256, comma 2 c.c., (ipotesi di impossibilità temporanea) e l’art.1464 c.c.(impossibilità parziale). Ma vediamoli nel dettaglio.

L’art. 1256 al comma 2 prevede l’ipotesi di impossibilità temporanea: “Se l’impossibilità è solo temporanea, il debitore, finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell’adempimento”. Pertanto, stando al dettato normativo riportato, nel caso di locazioni, il conduttore dovrà comunque corrispondere il quantum previsto senza subire, però, conseguenze per il ritardo nell’adempimento (risarcimento del danno o interessi per il ritardo nell’adempimento), in quanto con l’ausilio della citata norma, viene concessa al conduttore la possibilità di procrastinare il pagamento in un momento successivo.

È comprensibile che nella situazione attuale in cui, molte attività commerciali, sono totalmente chiuse ormai da due mesi la soluzione proposta potrebbe non essere molto conveniente, in quanto, alla riapertura i commercianti si ritroveranno numerosi debiti (procrastinati) cui adempiere.  

Il nostro sistema codicistico prevede un’ulteriore possibile soluzione (palliativo) anch’esso non risolutivo del problema, purtroppo.

L’art. 1464 c.c. disciplina il caso della impossibilità parziale della esecuzione della prestazione: “Quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta e può anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale”. L’articolo citato, applicato alle obbligazioni del conduttore e del locatore, potrebbe essere letto in tal modo: la prestazione del locatore di mantenere la cosa locata all’uso convenuto (esercizio dell’attività del conduttore) diventerebbe parzialmente impossibile in quanto, pur lasciando l’immobile nella disponibilità del conduttore, quest’ultimo non potrebbe servirsene; mentre il conduttore potrebbe ritenere di avere diritto ad una riduzione della sua prestazione (pagamento del canone mensile) o recedere dal contratto.

D’altro canto, se non v’è dubbio che l’impossibilità di esercitare l’attività cui era destinato l’immobile condotto in locazione non costituisce circostanza addebitabile al locatore, è del pari indubitabile che l’adozione dei suddetti provvedimenti amministrativi di sospensione delle attività, dà luogo ad un mutamento del sinallagma contrattuale, che risulta sostanzialmente “squilibrato” in danno del conduttore.

È opportuno chiarire immediatamente, che si parla di “squilibrio” del sinallagma e non di totale assenza in quanto, anche in questo caso, una prestazione da parte del locatore è comunque sussistente, atteso che il conduttore rimane nella detenzione dell’immobile, dal quale può comunque trarre una, sia pur ridotta, utilità (sia in vista di una possibile ripresa dell’attività al momento della cessazione dello stato di emergenza, sia, per conservare le attrezzature e gli arredi, ed infine, per non perdere l’avviamento commerciale già acquisito).

L’impossibilità di addebitare al locatore la responsabilità per la situazione, consente di ritenere applicabile, la normativa dettata dall’art. 1464 c.c. in materia di impossibilità parziale della prestazione.

Avendo compreso che l’unico rimedio consentito al conduttore per ripristinare la coerenza tra le prestazioni è quello previsto dal citato art. 1464 c.c., si indicano tre possibili, soluzioni di utilizzo, ti tale rimedio:

a) Il conduttore dovrebbe inviare una comunicazione formale al locatore dichiarando di volersi avvalere della facoltà di riduzione della propria prestazione in virtù della permanente efficacia dei provvedimenti limitativi dell’attività commerciale o produttiva, indicando la minore misura del canone che intende corrispondere (magari la metà) e, se il locatore accetta, si potrà ritenere intervenuta una modifica delle originarie pattuizioni, destinata a venire meno (con la conseguente reviviscenza del canone originario) alla cessazione di efficacia delle misure restrittive.

b) oppure, il conduttore potrebbe adire direttamente l’Autorità Giudiziaria al fine di ottenere il riconoscimento della minore possibilità di fruizione dell’immobile e la conseguente riduzione del canone ai sensi dell’art. 1464 cod. civ.;

c) ultima soluzione, il conduttore, corrisponde i canoni in una misura ridotta, da egli stesso ritenuta congrua, quindi, il locatore che non intenda accettare tale riduzione potrà agire in giudizio al fine di ottenere una sentenza di risoluzione per inadempimento dell’obbligazione di pagamento del canone e, in alternativa ovvero in aggiunta, la condanna del conduttore a corrispondere l’intero canone.

In entrambe le due ultime ipotesi, il conduttore convenuto potrà opporsi alla risoluzione ed alla domanda di pagamento integrale dei canoni, deducendo l’esistenza della ridotta prestazione del locatore per causa a quest’ultimo non imputabile e chiedendo – oltre al rigetto della domanda – la riduzione del canone. Soluzioni queste ultime sicuramente più costose e litigiose e che nella situazione attuale converrebbe evitare.

Ritengo, alla luce di quanto sopra, di poter consigliare alle parti di trovare una soluzione tra loro, in quanto consapevoli da un lato delle reciproche difficoltà, dall’altro che la ripresa porterà comunque una flessione nei consumi e nell’economia in generale, per cui il canone concordato qualche anno fa non corrisponderà più quello di mercato, ma risulterà inadeguato, per eccesso, alla nuova realtà.

Tra l’altro va considerato che un’azione di risoluzione contrattuale servirebbe a poco, perché il locatore si troverebbe probabilmente in possesso del proprio immobile con un valore locativo di fatto dimezzato o addirittura privo di richieste per nuova locazione, mentre il conduttore perderebbe il proprio avviamento.

Occorre, inoltre, evidenziare che l’obbligazione del conduttore è quella di corrispondere una somma di denaro e le obbligazioni pecuniarie non sono mai oggettivamente impossibili ma solo soggettivamente, per intenderci, potrebbero esserci commercianti che hanno una capacità economica che gli permetta di far fronte ai costi solo con gli introiti già ottenuti nei mesi precedenti, mentre alcuni potrebbero avere risparmi sufficienti e quindi trovarsi nella possibilità di far fronte a qualche mese di chiusura del locale senza che ciò possa inficiare il regolare pagamento del canone di locazione; ciò potrebbe, quindi, in sede di contenzioso rendere infondata la richiesta formulata di riduzione del canone ai sensi dell’art.1464 c.c.

Riallacciandomi all’invito sopra posto alle parti contrattuali, di accordarsi in buona fede tra loro, vi rilevo che, l’accordo sopra ipotizzato può essere vantaggioso per il locatore, in termini di risparmio fiscale, se regolarmente registrato. Si tratta di una registrazione atipica perché esente da spese e bollo, come previsto dall’art. 19 del D.L. n. 133/2014 (“La registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo”).

Inoltre, con la registrazione dell’accordo il proprietario sarà tenuto a pagare le imposte in base al canone ridotto.

In ultimo, per spirito di completezza, rilevo che il Governo, al momento, ha previsto un unico riconoscimento, in favore di chi ha versato interamente il canone di locazione, relativamente al mese di marzo ed è disciplinato dall’art. 65 del Decreto Cura Italia, il quale prevede che: “ai soggetti esercenti attività di impresa è riconosciuto, per l’anno 2020, un credito di imposta nella misura del 60% dell’ammontare del canone di locazione relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1”. È doveroso aggiungere che non tutte le attività che stanno subendo danni economici potranno usufruire del credito di imposta sopra detto. I commercianti beneficieranno, quindi,  di un bonus, sui pagamenti delle imposte, pari al 60% , in altri termini pagheranno il 60% in meno di quanto dovuto al fisco. Potranno, pertanto, compensare parte del canone di locazione (60%) del mese di marzo, con le imposte dovute.

Nelle FAQ del Ministero delle Finanze viene chiarito che per beneficiare del credito d’imposta il locatario deve quindi:

  • essere titolare di un’attività economica, di vendita di beni e servizi al pubblico, oggetto di sospensione in quanto non rientrante tra quelle identificate come essenziali;
  • essere intestatario di un contratto di locazione di immobile rientrante nella categoria catastale C/1.

Sono, quindi, escluse le attività non soggette agli obblighi di chiusura, in quanto identificate

come essenziali (tra le quali, farmacie, parafarmacie e punti vendita di generi alimentari di prima necessità).

Avv. Grazia Quarta

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